- La facturation électronique concerne toutes les LMNP, même si toutes les obligations que comporte la réforme ne les impactent pas systématiquement.
- L’activité de loueur en meublé non professionnel est toujours assujettie à la TVA. Ceci constitue le critère essentiel d’éligibilité à la réforme.
- Tous les particuliers assimilés à des LMNP doivent se mettre en capacité pour septembre 2026 de recevoir les factures électroniques de leurs fournisseurs. Le passage par une plateforme agréée, comme celle de Tiime, s’impose.
- Les autres obligations potentielles dépendent des prestations réalisées. Seules celles redevables de la TVA doivent entraîner la mise en place intégrale de la réforme fiscale. Nous parlons ici des volets e-invoicing et e-reporting. Il s’agit du cas des prestations avec 3 des 4 services de para-hôtellerie prévus par les textes en France.
Préambule : qu’est-ce que la réforme de la facturation électronique (RFE) pour les LMNP ?
Cette réforme à caractère fiscal se déploie en France sur plusieurs années, tout comme dans de nombreux pays dans le monde et en Europe. En 2026 et 2027, une nouvelle étape arrive dans la digitalisation des flux financiers des entreprises. Après le secteur public en 2020, ce sont maintenant les professionnels du privé qui doivent évoluer dans leur manière d’établir leurs factures.
Cette réforme vise à lutter contre la fraude à la TVA. Dans un horizon de quelques années, l’administration fiscale (DGFiP) mettra aussi en place le pré-remplissage des déclarations de TVA, grâce à toutes les données dont elle aura connaissance avec cette réforme. En effet, en plus des factures au format électronique (volet e-invoicing), elle recevra une déclaration des autres ventes, appelée e-reporting.
Consultez notre infographie pour passer dès maintenant à la facturation électronique.
1 - Toutes les activités LMNP sont éligibles à la facturation électronique
Ce titre a le mérite de la clarté, pour tous ceux qui réalisent de la location meublée non professionnelle (LMNP).
L’éligibilité de la RFE concerne tous les loueurs LMNP
Reprenons le fonctionnement du système LMNP. C’est un statut fiscal qui rend possible pour un particulier la location de logements meublés, sans en faire une activité professionnelle. Ainsi, les loyers sont plafonnés à 23 000 euros par an ou doivent rester inférieurs aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Ce type de loyers est imposable en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux choix existent ensuite en matière d’imposition : le micro-BIC ou le régime réel.
Sur le plan de la taxe à la valeur ajoutée, l’activité LMNP est assujettie systématiquement à la TVA. Cela ne signifie pas pour autant qu’elle est toujours redevable de la taxe, comme nous allons le voir. Elle en est même souvent exonérée.
C’est cet assujettissement à la TVA qui rend la location de ce type systématiquement éligible à la RFE, comme pour toutes les entreprises en France.
Bien distinguer assujettissement à la TVA et facturation de la TVA
Le fait d’être soumis à la réforme de la facturation électronique (RFE) ne signifie pas devoir appliquer systématiquement toutes les mesures qu’elle comporte.
En effet, la RFE comprend plusieurs volets (e-invoicing et e-reporting) et vous devez examiner vos obligations sous deux angles : l’émission de factures (ventes) et la réception de factures (achats). C’est ainsi que la plupart des loueurs de meublés non professionnels sont assujettis à la TVA, mais, vendent leurs prestations en hors taxes.
Comment vérifier la présence de son SIREN dans l’annuaire de la facturation électronique ?
Un moyen simple de vérifier que la réforme fiscale vous concerne consiste à consulter l’annuaire national géré par le portail public de facturation. Il comporte tous les SIREN des entités éligibles. Chez Tiime, nous avons mis en place un simulateur pour vous aider. Pas d’inquiétude : si vous ne figurez pas encore dans l’annuaire, l’administration fiscale a annoncé des corrections d’ici juin 2026.
2 - Une obligation d’adopter une plateforme agréée pour recevoir ses factures électroniques
C’est le premier volet de la réforme française et il concerne toutes les entreprises éligibles à la RFE.
Obligation de recevoir les factures fournisseurs au format électronique
Que vous réalisiez des opérations de location meublée avec ou sans TVA, pour vos dépenses et achats, une règle s’applique : dès septembre 2026, vous devez vous équiper pour recevoir les factures de vos fournisseurs dans le format électronique.
En effet, en tant qu’assujetti à la TVA (même non redevable pour vos locations), la fiche technique de l’administration fiscale précise : « En réception, bien qu'exonérés, les bailleurs restent assujettis à la TVA et devront recevoir des factures électroniques, sous réserve de disposer également d'un numéro SIREN. »
Qu’est-ce qu’une plateforme agréée (PA) pour la facturation électronique ?
S’équiper pour les factures électroniques de ses fournisseurs signifie choisir un système de portail appelé « plateforme agréée » ou « PA ». En effet, seul ce type de prestataire privé est autorisé à :
- Transmettre les factures électroniques aux clients des entreprises qui les émettent.
- Envoyer toutes les données requises par l’administration (e-invoicing et e-reporting) au portail public de facturation.
- Mettre à jour l’annuaire des entreprises (la ou les adresses électroniques ainsi que les coordonnées de la plateforme pour la réception des factures).
Une PA détient obligatoirement une immatriculation de l’administration fiscale. La plateforme de Tiime remplit toutes ces conditions et a obtenu son agrément définitif fin 2025.
Comment et quand choisir sa PA pour un loueur en meublé non professionnel ?
La décision en matière de PA doit se prendre avant fin août 2026. La DGFiP a envoyé un mail à tous les détenteurs d’un SIREN afin d’expliquer les obligations, dont la réception des factures électroniques. Ce choix d’une plateforme suppose de signer un document de façon formelle, afin de donner votre accord.
Plus de 100 plateformes agréées proposent leurs services aux entreprises, tout comme aux particuliers qui réalisent de la location meublée du type LMNP. Vous pouvez les retrouver sur la liste des PA publiée par le site impots.gouv.fr. Certaines PA conviennent davantage aux grandes structures, d’autres sont spécialisées dans certains secteurs d’activité. Enfin, une partie s’adresse plus particulièrement aux petites entreprises. En cas de doute, si vous disposez d’un expert-comptable, notamment en cas d’imposition au réel, demandez conseil à votre expert-comptable.
Tiime figure sur cette liste officielle et fait partie des plateformes agréées gratuites. En plus, la nôtre est gratuite à vie. Notre PA convient parfaitement aux TPE, aux indépendants et aux auto-entrepreneurs. Nous couvrons tous les besoins des activités immobilières, dont ceux des LMNP. Si votre obligation se limite à recevoir des factures électroniques, le plus simple consiste à adopter un logiciel en ligne gratuit comme le nôtre.
3 - Émission de factures électroniques : une obligation qui concerne peu de loueurs de meublés
L'obligation d’émettre à ses clients des factures au format électronique concerne uniquement les assujettis à la TVA lorsqu’ils réalisent des opérations taxables. Or, la plupart (mais pas toutes) des locations meublées s’effectuent en exonération de TVA.
Que signifie l’obligation d’émission de factures au format électronique ?
La RFE définit de nouvelles règles précises pour l’émission de factures électroniques pour des clients assujettis à la TVA en France, donc des entreprises. La facture créée sur Word ou Excel, éditée en PDF et envoyée par mail, ne correspond pas aux nouvelles exigences fiscales. Oubliez ce processus si vous procédez de cette manière jusqu'à présent.
La facture électronique se crée, s’envoie, se reçoit et s’archive de façon électronique. Elle respecte une norme européenne en termes de contenu et de format. Elle comprend obligatoirement un fichier de données structurées (du type XML), donc normées et similaires dans toutes les entreprises. Ce fichier est parfois accompagné d’un fichier PDF, plus lisible pour l’humain. Nous avons détaillé les formats possibles, UBL, CII et Factur-X, dans un article spécial. Tout cela implique d’utiliser un logiciel de facturation professionnel.
Enfin, les entreprises doivent confier ces factures à une plateforme agréée (PA), afin de les contrôler, puis les distribuer aux clients. Cette plateforme est aussi chargée d’extraire les données requises par la DGFiP et de les envoyer au portail public de facturation (processus e-invoicing).
Quelles activités LMNP doivent facturer leurs clients dans ce format électronique ?
Les activités LMNP avec services para-hôteliers sont automatiquement redevables de la TVA sur les loyers. Ce critère entraîne donc l’émission de factures électroniques obligatoires avec TVA pour les clients, entreprises comme particuliers situés en France. C’est exactement la même chose pour les SCI au regard de la facturation électronique.
La location meublée non professionnelle tombe sous cette réglementation si 3 des 4 prestations suivantes sont réalisées :
- fourniture du petit-déjeuner aux hôtes ;
- réalisation du ménage pendant le séjour ;
- fourniture du linge de maison ;
- service d’accueil.
4 - Location de meublés de tourisme et obligation d’e-reporting pour certaines LMNP
La réforme de la facturation électronique comporte deux volets distincts. D’une part, il s’agit de l’e-invoicing, soit les factures électroniques émises, comme expliqué précédemment. D’autre part, l’e-reporting sert à déclarer à la DGFiP toutes les autres ventes pour des activités non exonérées de TVA, mais non soumises au format électronique obligatoire.
Qu’est-ce que l'obligation d’e-reporting ?
Deux types d’e-reporting existent au niveau de la RFE : l’e-reporting des données de transaction et l’e-reporting des données de paiement.
L’e-reporting des données de transaction correspond aux ventes redevables de la TVA et réalisées :
- avec des clients français non assujettis à la TVA : les particuliers et la plupart des associations notamment ;
- avec des entreprises étrangères.
Ce rapport de données correspond à une extraction des informations des ventes réalisées avec cette clientèle.
L’e-reporting des données de paiement sert à déclarer à la DGFiP les dates d’encaissement des factures de prestations de services ainsi que des acomptes. Ceci concerne toutes les prestations pour lesquelles l’entreprise n’a pas opté pour la TVA sur les débits (soit à la facturation).
La plateforme agréée contrôle les informations reçues de l’entreprise, voire, elle prépare parfois elle-même les fichiers. Puis, elle transmet les différents fichiers au portail public de facturation, en vue de l’envoi à l'administration fiscale.
Quelles activités LMNP doivent établir un e-reporting ?
L'obligation concerne exactement les mêmes locations meublées non professionnelles que pour l’émission de factures électroniques. Ce sont donc celles qui sont redevables de la TVA du fait de services en para-hôtellerie.
Toutes les prestations réalisées avec des particuliers, des entreprises françaises non assujetties à la TVA ou des structures étrangères doivent entrer dans l’e-reporting des données de transaction.
Pour l’e-reporting des données de paiement, sans option pour la TVA sur les débits, toutes les dates de règlement des prestations sont à déclarer :
- Pour celles qui font l’objet de factures électroniques, ce sont les statuts communiqués aux plateformes agréées qui servent à déclarer les données (e-invoicing).
- Pour celles qui sont hors champ de la facture électronique, c’est l’e-reporting des données de paiement qui doit être alimenté ici.
5 - Un calendrier de la réforme strictement identique aux autres entreprises privées françaises
Les dates d’application de toutes ces obligations sont les mêmes pour tous les assujettis à la TVA en France.
Quelles sont les étapes prévues pour la RFE ?
Deux phases existent pour l’émission des factures électroniques et de l’e-reporting, en fonction de la dimension des structures :
- 1er septembre 2026 pour les grandes entreprises et celles de taille intermédiaire ;
- 1er septembre 2027 pour les PME, TPE et micro-entreprises (dont les loueurs en meublé non professionnels).
Pour l’obligation de réception des factures électroniques, une seule date butoir existe dans le calendrier ; au plus tard le 1er septembre 2026.
Quelles sanctions risquez-vous si vous ne respectez pas la nouvelle réglementation ?
Attention : même si la tolérance reste de mise au démarrage selon l'administration fiscale, des sanctions nouvelles existent et figurent dans la loi de finances pour 2026.
Notamment, si vous omettez de choisir une plateforme de facturation électronique agréée comme celle de Tiime, vous recevrez une mise en demeure. Puis, après 3 mois, vous risquez une amende de 500 euros. Elle doublera, si vous ne vous mettez pas en conformité dans les 3 mois suivants.
Tiime accompagne les LMNP avec sa plateforme pour la facturation électronique
Tiime offrait déjà, avant la RFE, de nombreux services administratifs aux entrepreneurs ainsi qu’aux particuliers qui réalisaient de la location meublée non professionnelle. Plateforme tout-en-un sur le plan administratif, Tiime a ajouté les briques indispensables pour la mise en conformité fiscale en matière de facturation électronique. Et, pour les plus petites structures, tous nos services sont gratuits et illimités : devis, facturation et plateforme agréée. Découvrez le détail de nos offres en ligne ici.
Sources
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