SCI et facturation électronique : êtes-vous soumis à la TVA ?

Facturation électronique en SCI : comment vérifier si la réforme vous concerne ?

Les SCI, tout comme les professions médicales notamment, semblent parfois hésiter au sujet de leur assujettissement à la réforme de la facturation électronique. D’ailleurs, certaines de ces structures manquent encore à l’appel dans l’annuaire national alimenté par l’administration fiscale. Les correctifs devraient intervenir d’ici juin 2026.

Qu’est-ce que la réforme de la facturation électronique en 5 points ?

Cette réglementation, appelée RFE pour réforme de la facturation électronique, représente la suite de la transformation digitale des entreprises. Après le secteur public pour lequel l’émission de factures s’opère obligatoirement dans ce format depuis début 2020, voilà une nouvelle étape de dématérialisation obligatoire qui arrive.

En synthèse, les entreprises privées françaises doivent s’organiser pour :

1. Recevoir et traiter les factures électroniques des fournisseurs pour le 1er septembre 2026.
2. Émettre des factures électroniques pour leurs clients assujettis à la TVA française, soit en septembre 2026 pour les grandes structures, soit en septembre 2027 pour toutes les autres.
3. En même temps que l’obligation d’émission, ces professionnels devront transmettre certains éléments de ces factures à l’administration fiscale (DGFiP) par un processus appelé e-invoicing. Elles sont tenues de déclarer aussi les autres données de vente avec l’établissement d’un e-reporting.
4. Cette réforme donne un cadre strict à la fois au format et au contenu des factures normées et structurées (fichier XML).
5. Elle impose également de recourir à un prestataire privé bien spécifique et immatriculé auprès de la DGFiP, soit une plateforme agréée. C’est le seul moyen d’échanger les factures et autres informations, tant entre entreprises qu'avec l'administration.
   

Ainsi, la facture électronique ne correspond pas à un PDF envoyé par mail à son client.

Quelles sont les structures soumises à la réforme fiscale française ?

Nous avons consacré un article complet au sujet : qui est concerné par la facturation électronique ? En synthèse, retenez que :

• tous les professionnels assujettis à la TVA française et situés en France doivent se conformer à cette nouvelle législation.
• S’y ajoute aussi une obligation déclarative (e-reporting) pour les entreprises étrangères sans établissement stable en France et qui réalisent des opérations en France et qui les rendent redevables de la TVA française.
  

Pour les SCI, nous allons étudier tous les cas de figure dans la suite de l’article. Dans certains cas, avec des activités totalement exonérées de TVA, ces structures doivent toutefois respecter l’obligation de réception de factures électroniques.

Comment savoir si ma SCI est assujettie à la TVA ?

Vous l’avez compris : toutes les entreprises privées assujetties à la TVA en France doivent se mettre en conformité pour la facturation électronique. Cela ne dépend pas de leur structure juridique ou de leur taille. L’important pour une SCI est donc de se concentrer sur son assujettissement à la TVA et ensuite sur la nature de ses opérations, taxables ou non et pour quels clients. Voici les différentes situations possibles.

Notez aussi que Tiime vous propose un simulateur en ligne pour vérifier votre éligibilité à la facturation électronique.

Les SCI assujetties et redevables de la TVA de plein droit

Entrent dans cette catégorie, toutes les sociétés civiles immobilières qui réalisent des locations du type :

• Meublée à usage d’habitation, avec la fourniture de prestations para-hôtelières, soit au moins 3 des 4 prestations suivantes : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle.
• De locaux aménagés pour une utilisation professionnelle.
• De places de stationnement, sauf si ce sont des places attachées à des locations elles-mêmes exonérées de la taxe.

Les SCI assujetties et redevables à la TVA sur option

Certaines sociétés civiles immobilières peuvent opter pour la TVA. C’est le cas lorsqu'elles louent des locaux nus pour un usage professionnel. La demande d’option au service des impôts doit spécifier les immeubles concernés.

Cette option s’envisage aussi pour des locations de bien à usage agricole, sous deux conditions : le bail est enregistré et le locataire est également assujetti à la taxe à la valeur ajoutée.

Les SCI assujetties et non redevables

Ces sociétés civiles immobilières présentent des activités exonérées de TVA, sans possibilité d’option pour la TVA. Il s’agit de location de locaux :

• nus à l’usage professionnel sans option pour la TVA ;
• nus à usage d’habitation ;
• meublés à usage d’habitation.

Les sociétés civiles immobilières non assujetties

Certaines SCI présentent un objet social limité à la fourniture d’un bien immobilier gratuitement à leurs associés. Une telle mise à disposition de locaux à titre gratuit s’effectue par des SCI non assujetties à la TVA. Ce cas de figure se rencontre pour organiser la conservation d’un bien de famille, par exemple.

Comment savoir si un client du type SCI est assujetti à la TVA ?

Vous êtes fournisseur d’une société civile immobilière et vous demandez comment traiter ces ventes au regard de la facturation électronique ? En effet, seules les SCI assujetties à la TVA vous obligent à adopter le format dématérialisé pour vos factures.

Rien ne vous empêche cependant d’émettre votre facturation à cette clientèle, en accord avec elle, par exemple avec un format Factur-X, en leur envoyant le PDF A/3 par mail. Dans ce cas, ces ventes doivent toutefois apparaître dans l’e-reporting et non pas dans l’e-invoicing à destination de l'administration fiscale.

Pour connaître la situation de la SCI au regard de la TVA, consultez l’annuaire géré par le portail public de facturation. Si la société civile y figure, elle est assujettie à la TVA et doit recevoir des factures électroniques. Même si quelques erreurs persistent dans l’annuaire à début mai, la DGFiP a annoncé une régularisation prochaine des anomalies, notamment pour le secteur immobilier, les SCI et les activités LMNP.

Quelles sont les obligations des SCI soumises au dispositif de la facturation électronique ?

Les sociétés civiles immobilières ont strictement les mêmes obligations que les autres entreprises en matière de facturation électronique. La difficulté réside plus dans l’identification du niveau d’obligations en fonction des activités réalisées. Nous passons en revue chaque volet de la RFE et la situation de la SCI, selon son objet.

L’obligation de recevoir les factures entrantes au format électronique au 1er septembre 2026

Toutes les SCI assujetties à la TVA, de plein droit ou sur option, redevables de la taxe ou non, doivent avoir la capacité de recevoir des factures électroniques de leurs fournisseurs. Cela intervient au plus tard au 1er septembre 2026.

Autrement dit, seules les SCI non assujetties y échappent, soit celles qui réalisent de la mise à disposition gratuite d’un bien immobilier à leurs associés.

Cette obligation implique de signer un mandat d’accord formel avec une plateforme agréée comme Tiime. Cette PA met alors à jour les informations de la SCI dans l’annuaire national, afin de permettre le correct routage des factures.

L’avantage de Tiime ? Notre plateforme pour la facturation électronique est gratuite et à vie.

L’obligation d’émettre des factures électroniques : quelles activités et quels clients ?

Cette obligation concerne toutes les SCI assujetties et qui présentent des activités non exonérées de TVA et qui facturent des entreprises elles-mêmes taxables à la TVA française.

Sont donc potentiellement impactés ces 4 types de SCI :

• Les trois catégories de SCI assujetties et redevables de plein droit, comme le décrit la partie précédente.
• Les SCI assujetties et ayant levé l’option de la TVA (pour des loyers de locaux nus utilisés professionnellement).

Selon la taille de la structure, l’obligation intervient dès septembre 2026 (grandes entreprises ou ETI). La majorité des sociétés civiles immobilières disposera d’un an supplémentaire (PME, TPE et micro-entreprises).

Les factures doivent s’émettre dans un des formats structurés prévus par les textes (UBL, CII ou Factur-X). En outre, seules les plateformes agréées peuvent les transmettre aux clients. Cela exige là aussi de souscrire aux services d’une telle PA.

Si vous choisissez Tiime, vous pouvez également réaliser vos devis et factures électroniques sur la même plateforme, sans devoir utiliser un logiciel spécifique. Cette fonctionnalité est gratuite pour une petite société civile immobilière.

L’obligation de transmettre les factures électroniques à l'administration : le e-invoicing

La plateforme agréée traite toutes les factures électroniques émises afin d‘en extraire les éléments exigés par l’administration fiscale. La PA met en forme l’e-invoicing et le communique au portail public de facturation (PPF), qui fait office de concentrateur de données. C’est le PPF qui, ensuite, communique toutes ces informations à la DGFiP.

L’obligation de transmettre les autres données du e-reporting : dans quels cas précisément ?

Dès lors que la société a l’obligation d’émettre des factures électroniques aux clients assujettis en France, elle doit aussi communiquer à l'administration fiscale toutes les autres données de vente, même non soumises au format électronique obligatoire.

Nous parlons ici des ventes à des non-assujettis, comme les particuliers, les associations ou SCI non assujetties, etc. Il s’agit également des ventes à des clients étrangers (au sein de l’Union européenne ou à l’international).

Toutes ces données dites de transaction (vente) entrent dans le rapport appelé e-reporting. La société civile immobilière organise la transmission des informations à la plateforme agréée qui prépare le fichier au format requis et le dépose sur le portail PPF.

Enfin, n’oublions pas le but ultime de la réforme française : établir des déclarations de TVA pré-remplies. L'administration fiscale a donc besoin de connaître pour les prestations de service la date de règlement du client, quand l’entreprise n’a pas opté pour la TVA sur les débits. En effet, c’est à ce moment que la taxe devient exigible. Aussi, le e-reporting comporte un second volet pour recueillir les données de paiement dans ces situations. Les sociétés civiles immobilières sont potentiellement concernées pour des activités de location taxables à la TVA.

Tableau récapitulatif pour analyser ses flux de factures au regard de la RFE

Le tableau ci-après résume les 8 cas de figure traités dans l’article et que reprend en synthèse la fiche SCI du site impots.gouv.fr.

Attention, les SCI assujetties à la TVA, mais non redevables de la taxe malgré des activités taxables, du fait de la franchise en base, sont soumises à la réforme de la facturation électronique.

En cas de doute sur votre assujettissement à la RFE ou la manière de traiter certaines ventes, le mieux est d’échanger avec votre cabinet comptable. Il saura vous aiguiller dans la réglementation pour une conformité parfaite avec les textes.

Tiime, une plateforme pour la facturation électronique adaptée aux besoins des SCI

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Sources & Références

• Facturation électronique : je suis une société civile immobilière, impots.gouv.fr.
• L'e-reporting pour les entreprises étrangères sans établissement stable en France, impots.gouv.fr.
• Article 261 du Code général des impôts sur les activités exonérées de la taxe à la valeur ajoutée.